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限購路上，昆明樓市的下半場
限購路上，昆明樓市的下半場未來城不落???2018-08-14???One More Thing昆明城市研究分析編者按：本文來自微信公眾號「子木聊房」（ID：zimuliaofang），作者：子木，36氪經授權轉載。
每逢七八月份，就想著從北京逃出來，在昆明住上些時日。
一是因為北京天氣實在是熱得煎熬，走在大街上像是烤地瓜。即使吹著空調，那種忽冷忽熱的溫度也讓身體吃不消。而在昆明，四季如“初秋”，終年恒溫18度左右，沁人心脾的清爽仿若仙境。
二是在昆明的心情無需建立在物質基礎上。
在北京，好像每一件快樂的事都是錢能買來的，在昆明卻不是，不分春夏秋冬路邊隨處可見各種顏色的花，清澈見底的水，幹凈大片的雲，每個事物都能怡然自樂。
當然這次到昆明，少瞭些怡然自樂，更多的是對昆明樓市的調研和思考。
因為昆明在這輪房價大周期中表現得異常，讓很多購房者逐感困惑，無論是新竹靜電機保養價格剛需還是投資，問題的確很多。
異常的昆明很多人都說昆明的房價是異常的。
因為從2016年7月到現在為止，昆明房價已經連續上漲瞭25個月，新房均價從8000左右一路飆到1萬3，重點中心區達到瞭2萬多。
即使是今年7月初出臺瞭限購調控，新房市場勢頭被暫且遏制，但二手房市場又愈加火瞭起來，撲不滅的房價大火和大基調形成瞭強烈的對差。
如果按照正常的城市研究邏輯，昆明的各項城市發展數據是完全支撐不起這個房價的。
論GDP，2017年的昆明才達到瞭4857.6億元，位居全國41。論城市人口吸引力，2017的昆明不及南寧，位列第10；論省會高校競爭力，昆明不及蘭州排名20。
省會城市人口吸引力排名TOP10
論產業，雲南和貴州一直是西南的難兄難弟，但近幾年貴州抓住瞭時機，GDP借助大數據產業一路狂飆，而雲南在高新產業上卻還是迷茫狀態。
當然這個迷茫還跟雲南本地的歷史原因有關系。
一是從地理方面講，昆明的地理位置決定和外面很多地方通商比較困難，而且與雲南接壤的國傢，也基本上沒有什麼特別富裕的，這決定瞭外面的很多東西進來困難，周邊也不像深圳有香港、廈門有臺灣這種早期可以帶的先富。
因為地理因素，昆明在安寧煉化起來之前，所有油品都隻能從內地用火車運進來，具有非常高的戰略風險，鐵路一斷，雲南就玩完瞭。而且現代化工可以說是整個工業的核心產業瞭，所以這個是很致命的。
二是從油煙處理機價格雲南本地來說，沒有辦法為昆明輸送太多人才，雲南的民族實在太多瞭，很多偏遠地區的教育都偏弱，這從人力基礎來說，使昆明缺乏大量符合現代工業的人才基礎。
三是從官員本身來說，本地出身的官員早期出於自身局限，很難有突破性作為，然後雲南人民又非常不幸的攤上瞭白大人，白大人是個毫無原則的人，隻知道打高爾夫和賣資源。所以在中國2000年以後高速發展的時期，加大瞭雲南掉隊速度。
至於未來雲南的發展怎麼樣還要看這些因素的突破情況，即使被安上瞭一帶一路的頭銜，如果沒油煙靜電機推薦有源源不斷的人才供給也是虛有其表。
那麼就這麼一個經濟、人才趨弱的城市，房價漲成這樣豈不是不合理智？
如果你這麼想就錯瞭！
因為昆明的房價從來都不是靠這些支撐的。它的支撐點主要在於開頭提到的稀缺環境資源，而這背後就是龐大可期的養老產業。
根據預測，2050年我國老年人口將達到4.8億；2014年至2050年間，老年人口消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP比重將從8%左右增長到33%左右。
老人有養老需求，他們需要的是一個可以延年益壽、風和日麗的風水寶地，而不是一個擁擠嘈雜、霧霾彌漫的大都市。尤其是一線城市的老頭老太太，大部分都會選擇賣掉自己的一套房子，選擇到一個宜居的地方安度晚年，昆明就是不二之選。
昨天一個朋友和我打趣說，昆明不需要什麼高新產業帶動經濟發展，隻要把醫療、交通發展明白，現在的房價就隻是起點，倒也有些道理。
昆明樓市在我們瞭解昆明的獨特背景之後，再來反觀昆明的樓市情況。
2016年6月-2018年6月昆明新房價格變
昆明從2016年7月房價開始隨著大勢上漲，新房房價上漲瞭2年，二手房從2017年3月開始，上漲瞭16個月。
當然這個上漲趨勢是不符合國傢主要調控基調的。所以每次大會小會，樓市調控約談問責，昆明均是在場嘉賓。
當然昆明對調控倒也不是沒有做過努力。
從去年10月份頒佈限售令到今年3月1日的“昆十條”加碼限售，再到今年7月1日加碼限購，設置瞭漲停板，搞的風生水起。
調控內容可以歸納如下：
1.外地人來昆明，可以買1套房
2.新房價格1年上浮不得超過6%
3.主要地區新房限售3年。
但是你仔細研究你會發現。外地人可以買一套房，如果遷移戶口就相當於破除瞭限購，且對於二手房是完全沒有限制的。所以昆明還是在最嚴厲的調控基調下還是給房地產留瞭豁口，至於為什麼，你可以在前文可以找到答案。
就是昆明的產業經濟趨弱，房地產是來錢最快的方式，如果限死瞭資金進不來，那麼多大型基建工程、產業發展所用到的錢從何而來？
昆明房地產投資一向都是很瘋狂的，根據央視財經報道，昆明部分樓盤本地客戶和外地客戶分別占比為20%和80%。
但值得註意的是，7月1日的調控讓昆明新房二手房市場發生瞭逆轉。因為在昆明，新房的房價一直都是壓制二手房，新房賣的永遠比二手房好。但如果新房限購+限售結合，從網簽到拿證周期太長，如果二手房與新房價差超過30%，那麼它們之間的首付差額幾乎不存在，二手房就更占優勢。
所以從今年7月開始，投資客開始大批轉向二手房市場，新房房價在漲停板政策下被動遏制，二手房房價則是下半年的主要唱調。
昆明的地段分析預期歸預期，現實歸現實。雖然昆明長線投資潛力很大，但是隻要投資就一定會有風險。在昆明房產投資上，需要找到最佳的潛力地段和價值窪地。
我們先從地理位置入手。
昆明三面（北東西）環山，北與四川省接壤，南瀕滇池。這種地貌類型已經決定瞭昆明的發展方向隻能向南。
而滇池作為雲南最大的高原湖泊，其珍貴的自然景觀將是昆明的一大城市標簽，那麼全市向南連接滇池，也是最明智的城市拓展戰略。
我們再結合行政區位置來看。
昆明主城區主要為主城四區（盤龍、西山、五華、官渡）和呈貢新區。而向南方向的區位為官渡和呈貢新區，官渡連接主城區五華和新區呈貢，自然作為主城區人口和產業沿溢的第一利好區。
而對於五華老城區來講雖有歷史積淀，配套成熟，產業商圈都在這邊。但缺點是動遷成本太大，土地無法再開發，無法做到很好的城市發展規劃。
所以，昆明第一價值區域是官渡區。
其實從官方規劃文件中也能看得出昆明對官渡的重視，滇池國際會展中心的建設，機場搬遷、會展中心建設、高鐵通運，使得官渡區得到前所未有的建設提速。
而根據最新的昆明市官渡區控制性詳細規劃梳理來看，處於市中心與呈貢新區之間的巫傢壩片區將會被打造成星級商圈，這也註定未來昆明的新貴將以此為最好的根據地。
巫傢壩以及廣福路沿線應該是今後幾年政府賣地的重點區域，巫傢壩的好處是距離主城不遠，各種交通也算便利，還是值得期待的一塊土地，剩下決定是否值得購買的就是價格因素瞭。
另外一片是滇池環湖片區，滇池渡假區環湖一片，因為景觀因素，具有不錯的價值。當然滇池景觀是稀缺產品，所以住在環湖片區的均是昆明本地非富即貴的人群，當然還有外地的高端投資客。
其次是新螺螄灣，這裡也是剛需很好的選擇。
第二價值梯隊當然是呈貢新區。
呈貢新區曾經被稱為鬼城，因為居住配套、產業配套都均不完善，並不是很多人都可以接受在上班路上耗費1個多小時。
但隨著高鐵的開通和高校的加持，呈貢的房價開始一路上揚。人口開始多瞭起來，部分剛需開始選擇在這裡生活。
呈貢新區街道規劃好，人口密度小，離滇池距離近，又是非常好的養老宜居之地。
據傳去年8月份的時候，全國各地的老頭老太太飛來昆明，在呈貢逛瞭一圈後就開始瘋狂的掃樓，後來又有大量的年輕人成批前來為老人置業，場面可謂宏大。
所以說，按照昆明現在的財力來看，即發展官渡又發展呈貢是不現實的。還不如把呈貢專門打造成生態宜居的養老勝地，承接全國各地的養老需求。
而且前來投資的購房者大部分均有自住需求，非常穩定，所以也就逃脫瞭投機的泡沫風險，即使市場情況不佳，也有非常好的抗跌性。
此外第二剛需梯隊還有幾個比較推薦的地段。
一個是盤龍區的山水新區和龍泉路一片，這裡新盤較多，交通便利。但從交通優勢看，因為地鐵原因，山水新區一片更便利，但是從和市區的距離來看，龍泉路一線仍然有部分價值不錯的新樓盤，大傢可以關註，這將是未來北邊新樓盤供應重點區域。
第二個是西山區的高新片區或者黃土坡附近，這裡由於過去城中村和工廠較多，過於一直沒有太大開發，這幾年來說有不少樓盤開盤，尤其萬科在這個附近動作不小。如果以與主城的距離來衡量，這裡還可以勉強算一塊價格窪地，不過也沒有多少瞭。
因此綜合來說，未來五年，昆明適合剛需的新樓盤除瞭城中村改造以外，更多的會集中在龍泉路茨壩一線和廣福路巫傢壩一線，以及東邊包含經開區一片。
而對於外地人養老投資，則非常推薦呈貢新區，目前來說，次新二手房是最好的選擇，價格便宜且升值潛力較大。
本文經授權發佈，不代表36氪立場。如若轉載請聯系原作者。投資新房城市二手房房價大數據贊(1)+1未來城不落新銳作者“點擊”盡享閱讀沉浸模式,
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1評論
參與討論提交評論登錄後參與討論相關文章南通，一個房價很神奇的城市
文/未來城不落
到底有多少人真的懂廈門樓市
文/未來城不落
用“崩盤”形容廈門樓市，未免有點扯
文/未來城不落
贊助商 加載中
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限購路上，昆明樓市的下半場未來城不落???2018-08-14???One More Thing昆明城市研究分析編者按：本文來自微信公眾號「子木聊房」（ID：zimuliaofang），作者：子木，36氪經授權轉載。
每逢七八月份，就想著從北京逃出來，在昆明住上些時日。
一是因為北京天氣實在是熱得煎熬，走在大街上像是烤地瓜。即使吹著空調，那種忽冷忽熱的溫度也讓身體吃不消。而在昆明，四季如“初秋”，終年恒溫18度左右，沁人心脾的清爽仿若仙境。
二是在昆明的心情無需建立在物質基礎上。
在北京，好像每一件快樂的事都是錢能買來的，在昆明卻不是，不分春夏秋冬路邊隨處可見各種顏色的花，清澈見底的水，幹凈大片的雲，每個事物都能怡然自樂。
當然這次到昆明，少瞭些怡然自樂，更多的是對昆明樓市的調研和思考。
因為昆明在這輪房價大周期中表現得異常，讓很多購房者逐感困惑，無論是新竹靜電機保養價格剛需還是投資，問題的確很多。
異常的昆明很多人都說昆明的房價是異常的。
因為從2016年7月到現在為止，昆明房價已經連續上漲瞭25個月，新房均價從8000左右一路飆到1萬3，重點中心區達到瞭2萬多。
即使是今年7月初出臺瞭限購調控，新房市場勢頭被暫且遏制，但二手房市場又愈加火瞭起來，撲不滅的房價大火和大基調形成瞭強烈的對差。
如果按照正常的城市研究邏輯，昆明的各項城市發展數據是完全支撐不起這個房價的。
論GDP，2017年的昆明才達到瞭4857.6億元，位居全國41。論城市人口吸引力，2017的昆明不及南寧，位列第10；論省會高校競爭力，昆明不及蘭州排名20。
省會城市人口吸引力排名TOP10
論產業，雲南和貴州一直是西南的難兄難弟，但近幾年貴州抓住瞭時機，GDP借助大數據產業一路狂飆，而雲南在高新產業上卻還是迷茫狀態。
當然這個迷茫還跟雲南本地的歷史原因有關系。
一是從地理方面講，昆明的地理位置決定和外面很多地方通商比較困難，而且與雲南接壤的國傢，也基本上沒有什麼特別富裕的，這決定瞭外面的很多東西進來困難，周邊也不像深圳有香港、廈門有臺灣這種早期可以帶的先富。
因為地理因素，昆明在安寧煉化起來之前，所有油品都隻能從內地用火車運進來，具有非常高的戰略風險，鐵路一斷，雲南就玩完瞭。而且現代化工可以說是整個工業的核心產業瞭，所以這個是很致命的。
二是從油煙處理機價格雲南本地來說，沒有辦法為昆明輸送太多人才，雲南的民族實在太多瞭，很多偏遠地區的教育都偏弱，這從人力基礎來說，使昆明缺乏大量符合現代工業的人才基礎。
三是從官員本身來說，本地出身的官員早期出於自身局限，很難有突破性作為，然後雲南人民又非常不幸的攤上瞭白大人，白大人是個毫無原則的人，隻知道打高爾夫和賣資源。所以在中國2000年以後高速發展的時期，加大瞭雲南掉隊速度。
至於未來雲南的發展怎麼樣還要看這些因素的突破情況，即使被安上瞭一帶一路的頭銜，如果沒油煙靜電機推薦有源源不斷的人才供給也是虛有其表。
那麼就這麼一個經濟、人才趨弱的城市，房價漲成這樣豈不是不合理智？
如果你這麼想就錯瞭！
因為昆明的房價從來都不是靠這些支撐的。它的支撐點主要在於開頭提到的稀缺環境資源，而這背後就是龐大可期的養老產業。
根據預測，2050年我國老年人口將達到4.8億；2014年至2050年間，老年人口消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP比重將從8%左右增長到33%左右。
老人有養老需求，他們需要的是一個可以延年益壽、風和日麗的風水寶地，而不是一個擁擠嘈雜、霧霾彌漫的大都市。尤其是一線城市的老頭老太太，大部分都會選擇賣掉自己的一套房子，選擇到一個宜居的地方安度晚年，昆明就是不二之選。
昨天一個朋友和我打趣說，昆明不需要什麼高新產業帶動經濟發展，隻要把醫療、交通發展明白，現在的房價就隻是起點，倒也有些道理。
昆明樓市在我們瞭解昆明的獨特背景之後，再來反觀昆明的樓市情況。
2016年6月-2018年6月昆明新房價格變
昆明從2016年7月房價開始隨著大勢上漲，新房房價上漲瞭2年，二手房從2017年3月開始，上漲瞭16個月。
當然這個上漲趨勢是不符合國傢主要調控基調的。所以每次大會小會，樓市調控約談問責，昆明均是在場嘉賓。
當然昆明對調控倒也不是沒有做過努力。
從去年10月份頒佈限售令到今年3月1日的“昆十條”加碼限售，再到今年7月1日加碼限購，設置瞭漲停板，搞的風生水起。
調控內容可以歸納如下：
1.外地人來昆明，可以買1套房
2.新房價格1年上浮不得超過6%
3.主要地區新房限售3年。
但是你仔細研究你會發現。外地人可以買一套房，如果遷移戶口就相當於破除瞭限購，且對於二手房是完全沒有限制的。所以昆明還是在最嚴厲的調控基調下還是給房地產留瞭豁口，至於為什麼，你可以在前文可以找到答案。
就是昆明的產業經濟趨弱，房地產是來錢最快的方式，如果限死瞭資金進不來，那麼多大型基建工程、產業發展所用到的錢從何而來？
昆明房地產投資一向都是很瘋狂的，根據央視財經報道，昆明部分樓盤本地客戶和外地客戶分別占比為20%和80%。
但值得註意的是，7月1日的調控讓昆明新房二手房市場發生瞭逆轉。因為在昆明，新房的房價一直都是壓制二手房，新房賣的永遠比二手房好。但如果新房限購+限售結合，從網簽到拿證周期太長，如果二手房與新房價差超過30%，那麼它們之間的首付差額幾乎不存在，二手房就更占優勢。
所以從今年7月開始，投資客開始大批轉向二手房市場，新房房價在漲停板政策下被動遏制，二手房房價則是下半年的主要唱調。
昆明的地段分析預期歸預期，現實歸現實。雖然昆明長線投資潛力很大，但是隻要投資就一定會有風險。在昆明房產投資上，需要找到最佳的潛力地段和價值窪地。
我們先從地理位置入手。
昆明三面（北東西）環山，北與四川省接壤，南瀕滇池。這種地貌類型已經決定瞭昆明的發展方向隻能向南。
而滇池作為雲南最大的高原湖泊，其珍貴的自然景觀將是昆明的一大城市標簽，那麼全市向南連接滇池，也是最明智的城市拓展戰略。
我們再結合行政區位置來看。
昆明主城區主要為主城四區（盤龍、西山、五華、官渡）和呈貢新區。而向南方向的區位為官渡和呈貢新區，官渡連接主城區五華和新區呈貢，自然作為主城區人口和產業沿溢的第一利好區。
而對於五華老城區來講雖有歷史積淀，配套成熟，產業商圈都在這邊。但缺點是動遷成本太大，土地無法再開發，無法做到很好的城市發展規劃。
所以，昆明第一價值區域是官渡區。
其實從官方規劃文件中也能看得出昆明對官渡的重視，滇池國際會展中心的建設，機場搬遷、會展中心建設、高鐵通運，使得官渡區得到前所未有的建設提速。
而根據最新的昆明市官渡區控制性詳細規劃梳理來看，處於市中心與呈貢新區之間的巫傢壩片區將會被打造成星級商圈，這也註定未來昆明的新貴將以此為最好的根據地。
巫傢壩以及廣福路沿線應該是今後幾年政府賣地的重點區域，巫傢壩的好處是距離主城不遠，各種交通也算便利，還是值得期待的一塊土地，剩下決定是否值得購買的就是價格因素瞭。
另外一片是滇池環湖片區，滇池渡假區環湖一片，因為景觀因素，具有不錯的價值。當然滇池景觀是稀缺產品，所以住在環湖片區的均是昆明本地非富即貴的人群，當然還有外地的高端投資客。
其次是新螺螄灣，這裡也是剛需很好的選擇。
第二價值梯隊當然是呈貢新區。
呈貢新區曾經被稱為鬼城，因為居住配套、產業配套都均不完善，並不是很多人都可以接受在上班路上耗費1個多小時。
但隨著高鐵的開通和高校的加持，呈貢的房價開始一路上揚。人口開始多瞭起來，部分剛需開始選擇在這裡生活。
呈貢新區街道規劃好，人口密度小，離滇池距離近，又是非常好的養老宜居之地。
據傳去年8月份的時候，全國各地的老頭老太太飛來昆明，在呈貢逛瞭一圈後就開始瘋狂的掃樓，後來又有大量的年輕人成批前來為老人置業，場面可謂宏大。
所以說，按照昆明現在的財力來看，即發展官渡又發展呈貢是不現實的。還不如把呈貢專門打造成生態宜居的養老勝地，承接全國各地的養老需求。
而且前來投資的購房者大部分均有自住需求，非常穩定，所以也就逃脫瞭投機的泡沫風險，即使市場情況不佳，也有非常好的抗跌性。
此外第二剛需梯隊還有幾個比較推薦的地段。
一個是盤龍區的山水新區和龍泉路一片，這裡新盤較多，交通便利。但從交通優勢看，因為地鐵原因，山水新區一片更便利，但是從和市區的距離來看，龍泉路一線仍然有部分價值不錯的新樓盤，大傢可以關註，這將是未來北邊新樓盤供應重點區域。
第二個是西山區的高新片區或者黃土坡附近，這裡由於過去城中村和工廠較多，過於一直沒有太大開發，這幾年來說有不少樓盤開盤，尤其萬科在這個附近動作不小。如果以與主城的距離來衡量，這裡還可以勉強算一塊價格窪地，不過也沒有多少瞭。
因此綜合來說，未來五年，昆明適合剛需的新樓盤除瞭城中村改造以外，更多的會集中在龍泉路茨壩一線和廣福路巫傢壩一線，以及東邊包含經開區一片。
而對於外地人養老投資，則非常推薦呈貢新區，目前來說，次新二手房是最好的選擇，價格便宜且升值潛力較大。
本文經授權發佈，不代表36氪立場。如若轉載請聯系原作者。投資新房城市二手房房價大數據贊(1)+1未來城不落新銳作者“點擊”盡享閱讀沉浸模式,
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